Réponse aux critiques : la société Highland Titles est-elle légitime ?

En 2015, nous avons reçu plusieurs critiques sur Twitter : certaines justifiées, d’autre non. Les critiques accusaient Highland Titles d’être une escroquerie – chose ridicule et blessante. Highland Titles est une entreprise légitime et réputée, qui opère depuis 13 ans ; et s’il se trouve une autre entreprise spécialisée dans la vente de cadeaux qui s’investit autant que nous avec ses clients, nous ne l’avons pas encore trouvée.

Ces critiques sont venues de personnes qui ne feront sans doute jamais partie du projet Highland Titles. En prenant en compte seulement leur version, celle de nos nombreuses personnes satisfaites n’est pas prise en compte. Nous nous ferons donc un plaisir de rétablir l’équilibre.

À ce jour, nous avons choisi de ne pas répondre sur Twitter, car c’est un réseau que nous ne maîtrisons pas entièrement, mais des questions pertinentes furent posées.

Voici nos réponses :

1. Highland Titles : ​​est-ce une escroquerie ?

1.1 Vendons-nous vraiment des terrains ?
1.2 Combien d’argent gagnons-nous ?
1.3 Sommes-nous réellement intéressés par la conservation ?
1.4 Faut-il mettre un terme à la vente de parcelles souvenir s?
1.5 Pourquoi ne peut-on pas enregistrer les parcelles souvenir en Écosse ?
1.6 Peut-on réellement devenir Lord ou Lady ?
1.7 Pratiques publicitaires

Highland Titles : ​​est-ce une escroquerie ?

Non. Nous vendons des parcelles souvenirs et les packs cadeaux qui les accompagnent à travers le monde. Personne – pas même nos critiques les plus sévères – ne remet en cause la légitimité de nos parcelles souvenirs. Des parcelles souvenirs ont été achetées et vendues par de nombreuses entités depuis au moins 1971, date à laquelle Sir Geoffrey Howe ( alors Avocat Général) en parla chaleureusement à la Chambre des Communes. Les parcelles souvenirs furent définis légalement dans la section 4(1)(b) de la Loi de 1979 sur l’enregistrement foncier (Ecosse). Ni les registres d’Ecosse ni le gouvernement Ecossais n’ont de problème avec les parcelles souvenirs. Ils ne les ont jamais remises en cause.

Nos critiques disent que puisque les ventes de parcelles souvenirs ne sont pas enregistrées au même titre que des terrains traditionnels, comme des terrains à bâtir, il est exagéré de dire que les clients d’Highland Titles possèdent le terrain qu’ils achètent.

Est-ce exagéré d’appeler une personne qui possède une parcelle souvenir un propriétaire terrien ?

C’est une question d’ordre marketing plutôt que d’ordre légal, et ces appellations sont régulées par L’Autorité des Normes de Publicité (ASA) qui n’a pas de problème avec cette appellation. Il y a une poignée de personnes sur Twitter qui ne sont pas d’accord, mais on ne peut pas plaire à tout le monde.

Pourquoi est-ce que l’ASA accepte cette appellation ? Nos clients obtiennent un droit personnel sur une parcelle de terre souvenir. C’est une forme valide de possession – expliquée clairement sur notre site – qui peut être transmise aux générations futures. Les droits de pêche en Ecosse sont achetés et vendus exactement de la même façon sans que personne ne remette en cause le fait qu’une personne possède vraiment ces droits.

L’autre critique que nous rencontrons occasionnellement est que certaines personnes n’aiment pas le fait que nous appelions nos clients les Lords et Ladies of Glencoe. Certes, ce ne sont pas des titres de noblesse, mais ce n’est certainement pas une escroquerie. Laissez-nous à notre tour poser quelques questions :

1. Une opération d’escroquerie réussirait-elle à obtenir des conseils d’avocats écossais confirmant la légalité de notre modèle économique ?
2. Une opération d’escroquerie travaillerait-elle avec l’Autorité des Normes de Publicité (ASA) afin de s’assurer que ses pratiques marketing soient conformes avec le code de l’ASA ?
3. Une opération d’escroquerie aurait-elle une politique satisfait ou remboursé  de 30 jours ?
4. Avec plusieurs milliers d’avis une opération d’escroquerie atteindrait-elle un score de satisfaction de 8.4/10 sur le site indépendant Trustpilot, et 97% sur Trip Advisor ?
5. Trip Advisor délivrerait-il son précieux “Certificat d’Excellence” à une escroquerie ?
6. Serait-il même possible de trouver une opération d’escroquerie sur un site d’avis indépendant ?
7. Si nous étions une opération d’escroquerie, nos clients ne devraient-ils pas être en colère, plutôt que ravis ?
8. Serait-il aussi facile de contacter une opération d’escroquerie ?
9. Une opération d’escroquerie ferait-elle don, chaque année, de milliers de livres aux associations caritatives locales ?
10. Une opération d’escroquerie organiserait-elle une rencontre annuelle pour ses clients, afin qu’ils puissent se rencontrer, et nous rencontrer en personne ?

Nous sommes immensément fiers de ce que nous faisons et de ce que nous avons accompli en tant qu’entreprise, et nous acceptons le fait que nous ne fassions pas toujours l’unanimité.

Certaines personnes trouvent que l’idée de posséder une parcelle souvenir est étrange et inhabituelle, mais l’écrasante majorité voit notre produit pour ce qu’il est ; un petit plaisir et l’occasion de prendre part à une cause utile et gratifiante.

C’est un fait que notre entreprise n’apporte pas seulement du plaisir, mais aussi de réels bénéfices à l’Ecosse et aux localités voisines. Plusieurs dizaines de milliers de “Lairds” sont venus visiter leur parcelle ces dernières années. La plupart de ces visiteurs viennent de pays étrangers.

Partout dans le monde, les gens se demandent où partir en vacances cette année, et des milliers de personnes décident de visiter l’Ecosse en partie car ils veulent visiter la Reserve Naturelle d’Highland Titles. Les parcelles souvenirs leur donnent un réel sentiment d’appartenance. Au bout du compte, l’économie écossaise bénéficie de ces touristes, et nous sommes fiers d’apporter notre contribution.

Notre newsletter est lue par plus de 10,000 personnes, et lorsque nous demandons des avis sur l’orientation du domaine et posons des questions sur leurs expériences avec leurs parcelles, plus de 5000 personnes participent régulièrement. Des centaines de personnes de pays différents viennent à nos rassemblements, où ils peuvent nous rencontrer et constater les progrès de la Réserve Naturelle. Beaucoup reviennent au fil des années.

Vendons-nous vraiment des terrains ?

Le débat sur Twitter a beaucoup concerné la légalité de la vente des parcelles souvenir. Il est regrettable que nous n’ayons pas réalisé qu’une bonne partie de ces personnes étaient vraiment intéressées et posaient des questions pertinentes. Certaines avaient même des qualifications juridiques. Nous leurs avons manqué de respect en les bloquant ou les ignorant au lieu de respecter leurs opinions. Pour cela, veuillez nous excuser, sincèrement.

Voici l’avis de nos notaires écossais : nos clients obtiennent un droit personnel sur leur parcelle souvenir. Depuis l’incident Twitter, nos notaires nous ont répété leur confiance dans leurs avis. Ce fût également confirmé par un Conseiller de la Reine (Queen’s Counsel). Nous ne cachons pas le fait que ces parcelles ne peuvent pas être enregistrées au registre foncier. Au contraire :  il est facile de trouver cette information sur notre site internet. La réalité, c’est que nos détracteurs n’ont pas compris que l’impossibilité d’enregistrer une parcelle souvenir aux Registres de Scotland n’est pas de notre fait et n’est pas la priorité de nos clients.

La plupart de ce qui a été dit sur Twitter est anonyme, mais il y a quelques revues écrites sur internet qui sont nominatives et méritent une lecture approfondie.

Les Registres de Scotland ont déclaré :

“Un droit réel de propriété foncière (opposable à un tier) ne peut être obtenu que par l’enregistrement au Registre Foncier ou par l’enregistrement d’un acte au Registre de Sasines selon le cas.”

Nous pensons qu’il y a, dans cette déclaration, un sous-entendu explicite sur la possibilité d’obtenir une autre forme de propriété.

Sur le site internet du Parlement Ecossais, Ross Finnie MSP a déclaré :

“L’impossibilité d’enregistrer une parcelle souvenir signifie que l’acheteur ne peut obtenir qu’un droit de propriété personnel… Etant donné que les titres ne peuvent pas être enregistrés sur les parcelles, nous ne savons pas quels droits et responsabilités attacher aux “propriétaires” de ces parcelles, mais tous droits ou responsabilités seraient de nature personnelle. Pour la même raison, nous ne savons pas combien d’acres d’Ecosse ont été “vendus” en petites parcelles. Le nombre de programmes identiques mis en place lors de ces 20 dernières années est inconnu. Les Registres de Scotland n’ont aucune connaissance de problèmes causés par ces programmes

Si notre offre devait être contestée juridiquement (par la voie légale, plutôt que sur Twitter), nous devrions changer nos offres. Certains de nos concurrents font de la location de parcelles. Nous pourrions proposer à nos clients de donner le nom de leur choix ou parrainer une parcelle de terre ; leur expérience ne s’en verrait pas pour autant affectée. Mais nous avons confiance en notre produit, après 13 ans de succès dans une industrie qui existe depuis plus de 40 ans.

Il n’y a aucune honte à changer et s’adapter en fonction des régulations. Cela fait partie intégrante de la gestion d’une entreprise à mesure qu’elle mûrit. Si nous devons changer, nous changerons.

Nous croyons réellement que nos clients reçoivent notre produit dans l’esprit dans lequel il a été créé : un souvenir, un engagement pour la planète, un objectif de voyage. Les parcelles souvenir ne sont pas achetées pour leur valeur économique, mais elles sont néanmoins visitées régulièrement et apportent beaucoup de plaisir à leurs propriétaires.

Combien d’argent touchons-nous ?

Highland Titles Limited est une entreprise florissante. En 2015, certaines personnes nous pointèrent du doigt ; apparemment, si nous vendons la modeste quantité de 16 millions de parcelles d’un pied carré à 29.99£, nous engrangerons 479£ millions ! Au rythme actuel de nos ventes, nous serions tous âgés de plus de 1000 ans avant que cela ne se produise !

Nous pensons qu’il y a deux raisons pour lesquelles certaines personnes aiment spéculer sur nos finances :

Notre siège qui se trouve sur les Iles Anglo-Normandes, ainsi que l’association « Highland Titles Charitable Trust for Scotland ». **

Nous sommes installés dans les Iles Anglo-Normandes depuis 2006, endroit où nous vivons et travaillons. Une majeure partie de notre équipe ne vit donc pas en Ecosse et nous avons fait au plus simple. L’entreprise fut seulement intégrée sur le lieu où nous vivons, et nous résidons ici pour des raisons personnelles, pas pour des raisons de taxes. Nos racines dans ces Iles remontent au 15è siècle. Certaines personnes nous accusent d’échapper aux taxes écossaises en étant pas installés en Ecosse. Si l’on suit cette logique, nous échappons aux taxes Japonaises en étant pas au Japon et plus particulièrement, l’argent non donné aux taxes est autant d’argent utilisé pour le projet.

Nous payons toutes les taxes auxquelles nous devons nous soumettre, et n’avons jamais essayé d’y déroger.

Highland Titles Limited fut créée par le Dr Peter Bevis en 2006. Il fit don de la société à l’association « Highland Titles Charitable Trust for Scotland » de façon à assurer que les terres que nous vendons ne pourront être utilisées qu’à des fins de conservation. C’est un organisme de bienfaisance enregistré à Guernesey sous le numéro CH444.

C’est une fiducie « à but » ; le but étant la conservation en Ecosse. Il n’y a pas de bénéficiaires. Il y a deux fiduciaires, dont aucun ne peut être rémunéré par la fiducie.

Nous avons été aussi critiqués sur le fait de ne pas rendre nos comptes publics, ce qui n’est absolument pas obligatoire. En dehors de la confidentialité commerciale et notre droit à la vie privée, nous sommes conscients que quoi que nous fassions, il y aura toujours des personnes auxquelles nous ne pourrons pas plaire.

Pour donner un exemple, nous avons fait un don conséquent pour la construction d’une nouvelle aire de jeux au Centre Communautaire de Duror. Le Centre Communautaire était ravi, mais certains nous reprochèrent de ne pas en payer l’intégralité.

Même si nous sommes installés dans les Iles Anglo-Normandes, notre société dépense beaucoup d’argent en Écosse. Voici un bref récapitulatif des bénéfices de notre travail pour l’Ecosse :

• La Réserve Naturelle d’Highland Titles attire des milliers de touristes étrangers chaque année
• Ces touristes séjournent dans des hôtels locaux, et dépensent dans des magasins locaux. Si chaque touriste dépense ne serait-ce que 100£ pendant leur séjour, il est raisonnable d’estimer que des millions de livres ont été dépensées en Ecosse ces neufs dernières années, grâce à Highland Titles.
• Notre travail de conservation créé de l’emploi pour les entrepreneurs locaux
• Notre Reserve Naturelle a transformé une forêt commerciale inaccessible, emplie d’arbres non natifs, en une attraction touristique officielle 4 étoiles dont tout le monde peut profiter.
• Nous dépensons un nombre à six chiffres chaque année en publicité, pour promouvoir Highland -Titles, et de ce fait, promouvoir l’Écosse.
• Nous dépensons une somme significative chaque année pour nos développeurs web, agence markéting et développeurs de logiciels, tous domiciliés en Écosse. Par ce biais, nous créons de l’emploi en Ecosse et fournissons des taxes.

Nous faisons beaucoup pour l’Ecosse, et avec un peu de chance et d’aide, nous pouvons faire bien plus.

Sommes-nous vraiment intéressés par la conservation ?

Notre travail de conservation est trop vaste pour être listé ici. Il est visible physiquement, la transformation d’une forêt commerciale inaccessible en une forêt agréable. Nous avons déjà planté des milliers d’arbres endémiques écossais, et nous en planterons des milliers d’autres.

La Réserve Naturelle Highland Titles est une attraction touristique officielle 4 étoiles, que tout le monde peut venir visiter. Bien entendu, l’expérience sera plus satisfaisante si vous possédez une parcelle !

Nous avons été interrogés sur le fait que nos réserves naturelles possèdent des rhododendrons et des épinettes de sitka (deux espèces non natives). C’est parce que nous avons acheté en pleine conscience des terres qui étaient d’anciennes forêts commerciales, afin de leur redonner leur aspect naturel. Il n’y aurait pas vraiment de but à acheter des forêts naturelles, et si nous le faisions, il n’y a aucun doute que nous serions critiqués, comme le fût le RSPB en 2012

Le moment venu, nous souhaitons retirer toutes les épinettes de sitka des terres que nous gérons. Nous ne les aimons pas (qui donc les aime ?), mais nous devons attendre que cela soit viable économiquement de les enlever. Se débarrasser de ces anciennes plantations entraîne d’énormes coûts, notamment en raison des nouvelles lois sur la planification qui rendent difficile l’installation de pistes forestières.

D’autres disent qu’il n’y aurait jamais eu aucune chance que les terrains que nous possédons soient exploités. Et de fait, que notre argument de vente « empêcher le développement » est invalide. Mais les parcs éoliens et les forêts commerciales sont une preuve que ces terrains sont exploités, même dans des endroits reculés.

La vente de parcelles souvenirs ne devrait-elle pas être arrêtée ?

Il est possible que vous pensiez qu’il faille arrêter la vente de parcelles souvenir, même si vous appréciez et comprenez les bienfaits que notre travail apporte à l’Ecosse. Permettez-nous de ne pas être d’accord.

En termes de réformes agraires, les buts de notre société sont largement alignés avec ceux du gouvernement écossais, qui veut s’assurer que les terres écossaises « bénéficient au grand nombre, pas à quelques-uns ».

C’est exactement ce que nous faisons. Sans les sociétés telles qu’Highland Titles, posséder un morceau d’Écosse est un rêve impossible, puisque les parcelles forestières sont rarement disponibles pour une somme inférieure à cinq chiffres.

Pour la majorité de nos clients, avoir une forme de propriété en Ecosse vaut mieux que de ne pas en avoir du tout. Et puisque nous gérons ces terres en leurs noms, nous sentons qu’il est légitime d’affirmer que nous avons rassemblé des milliers de personnes avec le même état d’esprit, ayant un intérêt pour l’Ecosse. Nous pensons honnêtement que c’est merveilleux.

Pourquoi ne peut-on pas enregistrer les parcelles souvenirs en Ecosse ?

En 1981, les Registres d’Ecosse refusèrent l’enregistrement de propriété de parcelles souvenirs, en raison du peu de ressources :

« Un plan prévoyant de vendre 1000 parcelles de 1 pied carré et d’enregistrer les titres de propriété emploierait le Responsable et son personnel, fonctionnaires, au détriment de l’enregistrement rapide des titres de propriété de ceux dont l’intérêt est plus essentiel que sentimental, ou commémoratif »

Il est vrai qu’en 1981, les ordinateurs étaient peu fréquents.

Peut-on vraiment devenir Lord ou Lady ?

La plupart des gens considèrent ceci comme un petit plaisir, qui aide à créer un sentiment de communauté entre nos clients. Cela sort de l’ordinaire. Nous acceptons que certaines personnes n’apprécient pas, mais c’est l’avis personnel de ce petit nombre qui est à l’origine de tout le problème.

Pour des raisons inconnues, le Lord Lyon (pour ceux n’ayant jamais entendu parler de Lord Lyon, le Gouvernement Ecossais le décrit comme ayant juridiction sur l’utilisation des armoiries et de l’héraldique en Ecosse) est occasionnellement référé comme l’autorité sur l’utilisation du mot « Laird » par nos détracteurs.

Lord Lyon n’a aucune autorité ou juridiction sur l’utilisation du mot Laird, nous avons d’ailleurs une lettre envoyé par sa main à l’un de nos client qui nous le confirme.

Pratiques publicitaires

Il nous a été suggéré de changer notre choix de mots suite au débat récent sur la légalité. Comme nous l’avons mentionné plus haut, notre position juridique reste la même et nous sommes donc confiant que notre publicité reflète la réalité.

Notre site internet principal a un choix de mots très soigné, puisque nous avons travaillé avec l’Autorité des Normes Publicitaires. D’autres formes de publicité sous notre contrôle pourraient cependant être améliorées, et nous devons investir plus dans la formation de nos représentants, et introduire des contrôles pour tous nos messages publicitaires.

Il fût embarrassant de trouver une ancienne pub Google qui nous décrivait comme des «Titres de Noblesse». Notre site internet n’a jamais promu de titres de noblesse, et nous sommes certains que jamais nos clients n’aient pensé être adoubés par la Reine en achetant notre produit via notre site.

Cette pub n’a pas été créée dans un but malicieux, ni trompeur, mais avec l’intention d’apparaître dans les recherches de potentiels clients grâce aux mots clés. Certaines personnes ayant entendu parler de Highland Titles et des titres «Laird, Lord et Lady » cherchent alors « titre de noblesse » dans le moteur de recherche, car ils sont au début de leur recherche et ne comprennent pas tout à fait ce que nous faisons.

Si un client recherche « titre de noblesse », il y a de grandes chances pour qu’une annonce contenant ces mots apparaisse plus haut qu’une annonce sans ces mots.

Nous avons écrit un article sur notre blog à propos, afin de bien différencier notre approche pour ceux qui veulent acheter un titre de noblesse (en anglais).

Et si vous n’êtes toujours pas convaincu…

Si l’un de nos clients a le sentiment que nous sommes dans l’illégalité, nous le rembourserons sans problème. Il suffit d’en faire la demande.

**Enregistré à Guernesey CH444